IMG_256

高级酒店客房(图片来源:摄图网,图文无关)

最近,一则“多家五星级酒店被甩卖”的消息引发文旅行业关注。
媒体报道称,上海豫园万丽酒店、上海新华联索菲特大酒店、绿地虹桥世界中心酒店、绿地徐泾会展中心酒店等都在挂网出售。
其中上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店的转让价格均超过20亿元。
IMG_257

图片来源:酒店交易网截图
近日,人民文旅登陆酒店交易网发现,上述五星级酒店中大部分已经“下架”,查找不到具体信息。这些酒店是迅速找到了买主还是另有隐情?
IMG_258

为何下架交易信息?平台回应:有的已出售,有的决定自营
以此前被挂网23亿元出售的上海新华联索菲特大酒店为例,开业仅4年。酒店交易网发布的调研简报显示,该酒店占地5.37万平方米。2017年-2019年,该酒店营业额分别为1.22亿元、1.39亿元及1.21亿元。其中,2019年平均入住率约75%。
绿地虹桥酒店则为几家酒店共同打包出售,标价50亿元的资产包含有上海虹桥绿地铂瑞酒店、铂骊酒店及铂瑞高端公寓、徐泾会展中心项目酒店。
这些五星级酒店为何“下架”?酒店交易网项目负责人27日对人民文旅表示,近期市场对该事件的关注,吸引了大量投资方咨询收购事宜,平台才注意到“一部分酒店已成功出售,由于信息滞后没有及时更新下架”。
该负责人称,国内旅游行业的复苏也让此前挂牌的一些酒店决定自营,“如上海某五星级酒店开始全面翻新装修营业,深圳某出售的五星级酒店物业持有方决定和国际酒店品牌方合作经营,以收租和分成的形式运营,决定不再出售。”
他还表示,部分酒店签有保密协议,不公开对外售卖,酒店投资和收购方要了解酒店信息也要签保密协议方可了解酒店详细出售信息。
人民文旅注意到,网上有人称这些挂网出售的五星级酒店是“亏本大甩卖”,该负责人回应,都是“正常的交易,符合市场的价格”,“如果大甩卖,早被人抢着收购了。”
27日,克而瑞商旅文总经理马洪波对人民文旅表示,酒店资产出售是资产交易领域的日常事件,几乎每天都有酒店在出售与收购,酒店资产的增值就是靠运营后的资产转让实现的,成熟的市场都是这个逻辑。一些企业的酒店资产到了处置期,5年、10年甚至更长,需要资产的转让和重新配置。
IMG_259

图片来源:摄图网(图文无关)
IMG_260

引发房企债务猜想绿地称为了“盘活存量资产,回笼资金”
值得注意的是,此次被挂网出售的五星级酒店名单中出现了绿地新华联等公司的名字,由此也引发了市场对这些公司债务情况的猜测。
对此,马洪波认为,此次出售酒店的物业方,为传统的开发商或者需要资金的企业,疫情背景下,很多的企业资金流出现问题,急需偿还的负债需要通过出售资产来解决。
他指出,绿地作为国内的房地产开发企业,资产转让一直是近几年企业的常态,企业希望通过资产变现实现现金流,尤其是现在地产企业的现金流比较紧张,在集中供地的政策背景下,每个地产企业都需要强大的现金流,出售资产是必要的路径。新华联作为文旅+地产的企业,这几年现金流一直不好,急需出售资产降低负债。
“盘活存量资产,回笼资金,是加速去杠杆的重要措施。”5月17日,绿地酒店相关负责人对媒体回应称,绿地内部近期强调将围绕6大核心措施,有计划、分步骤、多管齐下主动降负债去杠杆。其中一条就是“以多种方式,加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产,促进资金回笼”。
新华联也在此前公告中表示,公司拥有4宗商业资产和10宗酒店资产(包括上海新华联索菲特大酒店)可供出售,可变现资产充足。为改善现金流状况和资产结构,公司已制定酒店和商业大宗资产的出售计划。
IMG_261

五星级酒店有多难卖?平台称一年不到10个成交案例

事实上,重资产的五星级酒店,不仅投资回报周期长,被视为一门“难做的生意”,想找到称心买家也并不容易。

酒店交易网项目负责人解释称,一来是因为大宗物业成交对资金要求较高,另一方面,一线城市由于房价涨幅较大,交易土地增值税较高,诸多酒店物业收购后已很难有增值空间。

他从业内了解的情况看,全国五星级酒店一年的收购成交案例大概不会超过10家。成交主要城市集中在四大一线城市和近年网红城市。
他还表示,近两年,由于国内疫情控制得当以及经济稳定增长,国外高端酒店投资方和东南亚华人华侨投资国内酒店行业意愿增强。
马洪波表示,目前五星级酒店的买家主要为机构买家,通过资产的现金流和运营,再通过资产增值转让变现,也有少量的企业买家参与,从而实现自身需求(资产和现金流)。他提到,高端酒店能否成功出售目前主要是看城市和地段,国内酒店活跃的资产集中在北京和上海,还有一个活跃的城市是三亚。
值得注意的是,此次被出售的高端酒店多为商务酒店,这是否预示着酒店业新一轮转型的方向?
在马洪波看来,度假酒店是未来酒店行业的发展趋势,一般城市的酒店如果其地段不被资本青睐的情况下,成熟度假区的酒店还是有一定的机会,同时度假酒店由于其地价便宜,价格可突破,GOP(营业毛利)高,资产总价不高,随着中国大度假市场的不断发展,精品度假酒店也具备很好的前景。
(本文仅供参考,不构成投资建议)
来源:人民日报人民文旅

编辑:龙让